Rentabilidad según ocupación
El caso base asume un 70 % de ocupación. Cambia de escenario para ver cómo varían el beneficio, la rentabilidad y la recuperación, incluso hasta un año tipo COVID.
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Comprar en preventa captura la revalorización hasta la entrega: cerca de 50.000 € de plusvalía proyectada antes de que la villa reciba a un solo huésped.
Una inversión sólida
Cuatro razones sencillas, sin letra pequeña.
Es un activo real
Ladrillo, teca y terreno. Algo que puedes ver y tocar, no un papel ni una promesa.
Te paga desde el primer año
Los ingresos empiezan en diciembre de 2026. No es una apuesta a futuro: cobras desde el principio.
Aguanta los años malos
Incluso con la mitad de las noches vacías, la villa sigue dando beneficio: 20.800 € netos en el año 2, y 1,6× tu capital a lo largo del lease.
Te paga 3,8× tu dinero en ingresos
A lo largo del lease de 23 años, pagándote cada año por el camino. Al final sigues teniendo el activo para usar, alquilar o vender.
No compite con la bolsa. Es un activo físico que te paga cada año y que puedes usar, alquilar o vender cuando quieras. Piénsalo como la parte de tu patrimonio que puedes tocar.
Qué mueve los números
Todo parte de supuestos deliberadamente conservadores.
- Tarifa de 150 € por noche el primer año, +3 % anual. Conservador: la tarifa media real en Uluwatu ronda los 200–230 €.
- Ocupación base del 70 %. Las villas premium con vistas al mar en Uluwatu tienen una ocupación media del 65–75 %, y las unidades de un dormitorio se llenan con más facilidad porque su público es más amplio. Los escenarios de 60 % y 50 % muestran que la operación sigue siendo rentable incluso en años flojos.1
- Costes operativos del 23,6 % sobre ingresos (gestión y marketing 20 %, mantenimiento 2 %, fijos 1,6 %), más capex de renovación periódico y una reforma integral a mitad de vida.
- Fiscalidad del PT PMA: 0,5 % (UMKM) los primeros años y 10 % PPh Final después. Todas las cifras ya van netas de impuestos.
Desglose completo de supuestos, tabla operativa año a año y régimen fiscal detallado, disponible bajo petición.
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La tarifa por noche es un supuesto interno conservador para una unidad de un dormitorio con vistas al mar, contrastado con alquileres comparables de la zona.